Wohnen: Tokios Mieten steigen schneller als in Deutschland

17. Oktober 2026

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Eine Hand hält einen Schlüsselbund mit Hausanhänger in einem hellen Treppenhaus — Symbolbild. Foto: Jakub Żerdzicki / Unsplash

17. Oktober 2026 · Tokio

Dieser Artikel ist Teil unseres Dossiers Japan und Deutschland.

Lange galt Tokio unter Weltstädten als erstaunlich bezahlbar. Das ändert sich gerade. Nach Daten des Immobilienportals at home (アットホーム) kostete eine kleine Wohnung für eine Person in den 23 Bezirken der Stadt im Februar 2026 im Schnitt 110.177 Yen im Monat, zwölf Prozent mehr als ein Jahr zuvor. In deutschen Großstädten stiegen die Angebotsmieten zuletzt nur um drei bis viereinhalb Prozent im Jahr. Dabei sind die Probleme auf beiden Märkten ganz unterschiedlich: Japan hat Millionen leere Häuser, Deutschland baut zu wenige.

Eigentümer hier, Mieter dort

In Japan wohnen die meisten Menschen in den eigenen vier Wänden. Nach der staatlichen Wohnungserhebung (住宅・土地統計調査) von 2023 lag der Anteil der Eigentümer bei 60,9 Prozent. Deutschland ist dagegen ein Land der Mieter. Nach dem Mikrozensus wohnten 2022 nur 41,8 Prozent der Haushalte im Eigentum.

Häuser mit Verfallsdatum

Den größten Unterschied gibt es bei der Frage, wie lange ein Haus etwas wert ist. In Japan werden Wohnhäuser nach Angaben des Bauministeriums (国土交通省) im Schnitt nach rund 32 Jahren abgerissen. In den USA stehen sie etwa 66 Jahre, in Großbritannien rund 80. Gebrauchte Häuser sind in Japan wenig gefragt: Nach einer Erhebung des Ministeriums von 2013 machten sie nur knapp 15 Prozent des Marktes aus, in den USA und Europa dagegen 70 bis 90 Prozent. Wer in Japan ein Haus kauft, kauft meist ein neues.

In Deutschland ist es umgekehrt. Hier fließt der größte Teil des Geldes für Wohnungen in bestehende Gebäude. Nach demselben Vergleich des japanischen Ministeriums entfielen in Deutschland 73,8 Prozent der Investitionen in Wohnungen auf Sanierung und Umbau, in Japan nur 28,5 Prozent.

Zu viele Häuser, zu wenige Häuser

Beim Angebot haben beide Länder entgegengesetzte Probleme. Japan hat zu viele Wohnungen. 2023 standen nach der Wohnungserhebung rund 9 Millionen leer, auf Japanisch 空き家 (akiya). Das sind 13,8 Prozent aller Wohnungen und so viele wie nie, in 30 Jahren hat sich die Zahl verdoppelt.

Deutschland fehlt es dagegen an Wohnungen. Die Bundesregierung hat sich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zum Ziel gesetzt. Tatsächlich fertig wurden 2025 nach dem Statistischen Bundesamt nur 206.600, 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Immerhin wurden wieder mehr Wohnungen genehmigt, 238.500, erstmals seit 2021 ein Plus.

Wo die Preise steigen

In Tokio steigen vor allem die Preise für neue Eigentumswohnungen. Nach dem Forschungsinstitut 不動産経済研究所 kostete eine neue Wohnung in den 23 Bezirken 2025 im Schnitt 136 Millionen Yen, fast 22 Prozent mehr als im Vorjahr. Gründe sind teure Baustoffe, steigende Löhne und knappe Grundstücke.

In Deutschland stiegen die Angebotsmieten nach dem Mietpreisindex GREIX des Kiel Instituts für Weltwirtschaft im vierten Quartal 2025 um 4,5 Prozent im Jahresvergleich, im zweiten Quartal 2026 um drei Prozent. Im Schnitt der untersuchten 37 Städte lag die Kaltmiete Ende 2025 bei 14,41 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten ist München mit 23,70 Euro. In Berlin sanken die Angebotsmieten zuletzt leicht.

Um den Anstieg zu bremsen, hat der Bundestag im Juni 2025 die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. In angespannten Gegenden darf eine neue Miete danach höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie viel Zeit Japaner und Deutsche bei der Arbeit verbringen, beschreibt unser Artikel „Arbeitszeit: Arbeiten Japaner wirklich mehr als Deutsche?“.

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